Заказать звонок +7 (4832)
50-50-34
+7 (961) 105-03-13

Форма покупки

Основная информация о ДДУ и переуступке

 

 

Квартиры в строящихся домах приобретаются путем заключения договора долевого участия в строительстве или договора переуступки права долевого участия в строительстве.  Купить квартиру в строящемся доме на основании  договора купли-продажи нельзя.

Фактически квартиры еще нет как объекта недвижимости. Юридически тоже.  

 

На этапе строительства объектом недвижимости, в отношении которого возникают права дольщика (покупателя),  является земельный участок, на котором строится дом.  Именно кадастровый номер земельного участка указывается в договоре долевого участия в строительстве.

Одновременно в договоре долевого участия указываются документы, разрешающие застройщику  строительство многоквартирного  жилого дома  на этом участке.  Два основных документа,  разрешающие строительство : проектная декларация и разрешение на строительство.

 

Договор долевого участия в текстах часто называют ДДУ,   в разговорной речи - долёвка.  

 

ДДУ заключается между застройщиком и дольщиком (покупателем). Это первичное (возникающее первый раз право). Если квартира в строящемся доме перепродается - право на объект возникат второй и последующие разы - заключается договор переуступки права долевого участия в стороительстве.  В разговорной речи - переуступка.

 

Правовые особенности этих договоров регулируются 214 ФЗ.   

(Федеральный закон от  30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (принят ГД ФС РФ 22.12.2004).

 

Основные особенности ДДУ.

 

  1. Подлежит государственной регистрации.
  2. Оплата по ДДУ возможна только ПОСЛЕ государственной регистрации. В том числе собственными средствами дольщика.

Оплата ДДУ до момента госрегистрации нарушает 214 ФЗ.

  1. Кроме стандартной защиты по ГК РФ,  права дольщика дополнительно защищаются нормами 214 ФЗ.

Эта защита очень существенная. Закон прописывает разные случаи неисполнения или ненадлежащего  (не качественного) исполнения обязанностей застройщиком. В каждом случае у дольщика есть возможность применения к застройщику конкретных  санкций  (штрафы, пени и т.д.).  Возможность применения санкций к застройщику есть у дольщика независимо от того, прописано это в конкретном ДДУ или нет.  И это значительное отличие, так как обычно любые санкции стороны договора могут применить только в случае, если они прямо прописаны в договоре.

 

Особенности переуступки ДДУ.

 

  1. По договору переуступки передаются все права, возникшие при заключении ДДУ.  Объем этих прав и их содержание НЕ могут быть изменены переуступкой.
  2. Договор переуступки содержит только три значимые части:   лица, участвующие в договоре (первый и второй дольщик);  ДДУ,  по которому переходят права;  стоимость перехода права и порядок расчетов за уступку права требования.
  3. К расчетам по переуступке применяются стандартные правила гражданского законодательства, то есть он может быть оплачен в любой момент по договоренности сторон переуступки.
  4. Последний дольщик имеет все права, предусмотренные первичным ДДУ. Именно последнего дольщика защищает 214 ФЗ. Все особенности, предусмотренные 214 ФЗ, регулируют только отношения между застройщиком и последним дольщиком.

 

Связаться с нами